近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)熱了，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的書(shū)籍火了，坊間流傳著各種版本的商業(yè)地產(chǎn)“秘籍”，但相當(dāng)部分質(zhì)量不高。個(gè)別人打著萬(wàn)達(dá)旗號(hào)，東拼西湊一些萬(wàn)達(dá)公開(kāi)或非公開(kāi)發(fā)表的文章，拿來(lái)出書(shū)，斷章取義、誤人子弟；還有一些萬(wàn)達(dá)“洗澡”員工，在萬(wàn)達(dá)工作二三年，跳槽后自稱商業(yè)地產(chǎn)專家，到處講課，蒙人不少。針對(duì)這種現(xiàn)象,萬(wàn)達(dá)作為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打十幾年，積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，有責(zé)任把商業(yè)地產(chǎn)的“真經(jīng)”和盤(pán)托出，讓涉足這個(gè)領(lǐng)域的企業(yè)和從業(yè)人士少走彎路，少交學(xué)費(fèi)。這就是萬(wàn)達(dá)出書(shū)的初衷。
商業(yè)地產(chǎn)很難做，并不像有些人想象的那樣，有錢(qián)有地蓋個(gè)樓就行了，里面學(xué)問(wèn)很大。作為顧問(wèn)，我曾被邀請(qǐng)為一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做診斷，發(fā)現(xiàn)不少問(wèn)題。上海松江的一家購(gòu)物中心，地段不錯(cuò)，專門(mén)找了美國(guó)設(shè)計(jì)師，做了“龜形”設(shè)計(jì)，總建筑面積48萬(wàn)平方米的綜合體，只蓋6層，每層8萬(wàn)平方米，統(tǒng)一層高4.8米、荷載500公斤。8萬(wàn)平方米一層，面積太大，人進(jìn)去根本找不著北；統(tǒng)一層高、荷載，根本沒(méi)有考慮不同商家的需求，完全是個(gè)失敗的設(shè)計(jì)。當(dāng)時(shí)還在基坑階段，我誠(chéng)懇地對(duì)幾個(gè)股東建議，一定要推倒重來(lái)，但他們舍不得前期投入的幾千萬(wàn)，不愿整改，最后這個(gè)項(xiàng)目成了爛尾樓。還有東莞的一個(gè)購(gòu)物中心，號(hào)稱世界最大，也是由于設(shè)計(jì)出了問(wèn)題，導(dǎo)致招商困難。這家公司先后請(qǐng)了七八個(gè)國(guó)際國(guó)內(nèi)招商團(tuán)隊(duì)，都無(wú)功而返。這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目建筑只有兩三層，建筑成本很低，我當(dāng)時(shí)建議是拆除全部建筑，將幾百畝土地賣掉，這樣銀行能收回貸款，股東能收回投資，施工隊(duì)能拿到工錢(qián)，可以實(shí)現(xiàn)多贏，可惜他們沒(méi)能下這個(gè)決心，現(xiàn)在基本死掉。
這就是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的不同。住宅地產(chǎn)如果前期決策不當(dāng)，房子不好賣，還可以降價(jià)出售，多數(shù)能收回成本。但商業(yè)地產(chǎn)前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)一旦出現(xiàn)失誤，將沒(méi)有任何收入，造成難以挽回的損失。不僅企業(yè)利益受損，還會(huì)造成社會(huì)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。這也堅(jiān)定了我們出書(shū)的決心。
既然決定出書(shū)，就要拿出看家本領(lǐng)。萬(wàn)達(dá)2000年開(kāi)始做商業(yè)地產(chǎn)，已走過(guò)14個(gè)年頭，之所以能在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一騎絕塵，源于萬(wàn)達(dá)的創(chuàng)新和堅(jiān)持。萬(wàn)達(dá)早期做商業(yè)地產(chǎn)也有過(guò)慘痛的教訓(xùn)，付出了昂貴的學(xué)費(fèi)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從第一代店發(fā)展到第三代店，每一次升級(jí)，都讓萬(wàn)達(dá)躍上新的臺(tái)階。現(xiàn)在，萬(wàn)達(dá)城市綜合體開(kāi)發(fā)從理論到實(shí)踐已基本成熟。這套書(shū)涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)的全流程：從拿地到項(xiàng)目建設(shè)，從招商到運(yùn)營(yíng)，從成本、財(cái)務(wù)管理到人力資源管理等，萬(wàn)達(dá)的獨(dú)門(mén)秘訣——模塊化管控、品牌庫(kù)管理也毫無(wú)保留，稱得上是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的天龍八部。
對(duì)這次圖書(shū)出版，萬(wàn)達(dá)內(nèi)部有一些反對(duì)聲音，覺(jué)得知識(shí)被別人學(xué)走了，培養(yǎng)了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。但我認(rèn)為，假如就因?yàn)檫@兩本書(shū)公開(kāi)發(fā)行萬(wàn)達(dá)競(jìng)爭(zhēng)力就沒(méi)有了，那就不是真正的萬(wàn)達(dá)。萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于三條：第一有完整的產(chǎn)業(yè)鏈。規(guī)劃、建造、管理一條龍。第二有豐富的商業(yè)資源。幾千個(gè)國(guó)內(nèi)外商業(yè)連鎖品牌愿意追隨萬(wàn)達(dá),而商家的忠誠(chéng)度是十幾年賺錢(qián)的歷史換來(lái)的。為什么萬(wàn)達(dá)的招商人員跳槽后絕大多數(shù)不好使，就是這個(gè)原因。第三是萬(wàn)達(dá)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力。萬(wàn)達(dá)不是神，也有幾個(gè)店選址、定位出過(guò)錯(cuò)，開(kāi)業(yè)后慘淡經(jīng)營(yíng)。但萬(wàn)達(dá)能在很短時(shí)間內(nèi)重新調(diào)整定位，重新招商，使之由淡變旺。沈陽(yáng)太原街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是一個(gè)例子。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大動(dòng)力來(lái)自于城市化。商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展的剛性需求，它能創(chuàng)造就業(yè)，增加稅收，拉動(dòng)消費(fèi)，體現(xiàn)城市的核心價(jià)值。中國(guó)城市化率目前只有52%，西方發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率平均達(dá)到80%，中國(guó)要達(dá)到西方的城市化率至少還需要20年時(shí)間，這意味著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景十分廣闊。但隨著越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)過(guò)熱跡象，導(dǎo)致很多項(xiàng)目招商和經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難。希望這次出版的《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》《商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理》兩本書(shū)，能給商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者一些有益的參考，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)走向?qū)I(yè)化，形成良性發(fā)展，為中國(guó)的城市化進(jìn)程做出一點(diǎn)貢獻(xiàn)。
希望兩本書(shū)物有所值！